補助者受験生、初決済までの道【第31話・中華と仲介】　　　　　　　　　　　 ～そもそも「決済」って何？～

おはよう。
春の陽気も感じられて、何か新しいことを始めたくなる季節だね。

はい、UNIBESTです。
ああ！サカモトハウスさん、本日はどうされました？

おはようございます。
先日ご紹介いただいた藤本さまの件、買主となる方が見つかりましたのでそのお電話です。

母親から相続した土地を売却するあの件……
さっそく見つかったんですね、ありがとうございます。
それでその、見つかった買主さんというのは……

……どうやら買主さんは、私のよく知る人物のようですね。

支店を出すのに伴って、井出さま自身も立川に引っ越されるんですよね。
仲介のサカモトハウスさんからちょうどお話を聞いたところです。

はい。
司法書士として決済の立会いをさせていただきますので、こちらこそよろしくお願いします。

いえ、ばっちりお金の話ですよ。
決済は「残金決済」の略で、売買契約の際に払った手付金を除いた残りの売買代金を支払う場のことです。

そしてその支払いと同時に不動産の引き渡しと登記申請をする、言うなれば不動産売買における最後の総仕上げの場なんですよ。

不動産売買は契約をして全て完了……ではなく、物件の引き渡しの準備やローンの契約など他にもやる事がたくさんあります。
しかし売買契約自体はお互いの気が変わらないうちに、先だって結んでしまう必要があるのです。

しかし契約を締結しただけではまだ完全に自分のものになっていないので、買主は全額を支払うわけにはいきません。
そして売主にとっては、買主の気まぐれで勝手に契約を解除されたら困ります。

通常、売買契約の中には「所有権は売買代金の支払いと同時に移転する」という所有権移転時期特約が存在するので、残金を支払うだけで不動産自体は買主さんのものになります。

もっとも買主さんのものになったからと言って、それを当事者以外の第三者にも対抗できるかどうかは別問題です。
売買契約の存在を知らない赤の他人にも、所有者が変わったことを知らせるためには……？

はい。
万が一、別の買主との間で二重売買がなされたとしても、対抗要件の具備の先後で負けてしまわないように、司法書士は所有権が移転したその日のうちに法務局へ登記を申請する必要があるのです。

つまり買主さんが残金を支払うタイミングは、物件の引き渡し及び登記の申請と同時ということになりますね。
法的にも、買主が残代金を支払わなければ、売主も物件の引渡しや登記申請をしないという、同時履行の抗弁権をお互いに有している関係です。

今日は冴えているじゃないですか。
そんな事態にならないようにするのが、司法書士のもう一つの大きな役目なんですよ。

司法書士は、登記に必要な書類が全て揃っているか、書類が偽造されたものではないか、当事者がなりすましでないかなどを、法務局の代わりに現場でチェックをします。

そうして「これで登記を申請したら後日100％通るから、残金をいま支払ってもらって大丈夫です」とGOサインを出すのが、決済の場における我々司法書士の役目なんですよ。

いわゆる地面師のケースですね。
もちろんお金を払ったのに不動産を手に入れられなかった買主に対して、GOサインを出した司法書士は損害賠償責任を負うことがありますよ。

そのくらい責任重大なのでこれは司法書士にしかできない仕事ですし、だからこそ司法書士業務の花形とも言える仕事なんです。
決済におけるそれぞれの事情をまとめるとこんな感じですかね。

実際には銀行さんの融資が絡んでもっとややこしくなりますが、ひとまず決済の基本のキはこんな感じです。

さて……そろそろ着きますね。
このお店も100％美味しいので、期待していただいて大丈夫ですよ。